Многие компании уходят с московского рынка девелопмента в более привлекательные
Девелоперам становится все теснее работать в столице: ощущается не только дефицит площадок, электричества и коммуникаций, но и ужесточение правил игры как из-за действий московских чиновников, так и законодателей. Опроблемах застройщиков, а также о возможных сценариях дальнейшего развития столичного рынка недвижимости обозревателю газеты "Бизнес" Маргарите Федоровой рассказал президент корпорации "Баркли" и вице-президент Ассоциации строителей России Леонид КАЗИНЕЦ.
- Многие эксперты говорят о постепенном перераспределении сил на рынке из-за осложняющихся с каждым днем условий работы. Согласны ли вы с этим утверждением?
- Конечно, в девелоперском бизнесе рисковая составляющая собственных денег становится все больше. Если раньше площадки можно было приобрести относительно дешево, то сейчас их приходится выкупать исключительно по рыночной стоимости. Соответственно, те компании, которые обладают достаточным ресурсом, чтобы по таким ценам совершать сделки, и останутся на рынке, остальным же придется его просто покинуть. К тому же практически не осталось свободных участков под застройку, а это означает, что приходится работать с проектами с серьезными обременениями, как, например, реконструкция старого жилого фонда. Только посчитайте, сколько сегодня стоит расселить дом в центре Москвы, где все квартиры приватизированы. Это как минимум $6-7 тыс. за кв. м. И если жилая площадь дома составляет около 10 тыс. кв. м, только на этом этапе девелоперу придется потратить около $70 млн.
Схожая ситуация и с промзонами, у которых в большинстве случаев уже есть хозяева, а значит, получить подобные площадки также будет стоить немалых денег. Это означает, что уже сегодня компания, желающая строить в Москве, должна иметь своих собственных средств около $200 млн.
- Получается, что за это время в Москве очень существенно поменялась экономика девелоперского бизнеса? Ведь растут не только затраты на приобретение самого проекта, но и стоимость других составляющих строительства: бетона, арматуры, подключения к сетям.
- Как правило, цена бетона и арматуры составляет всего 3-7% от стоимости строительства. Впрочем, не стоит забывать, что многое зависит от сегмента рынка, в котором работает компания: в элитном - составляющая бетона меньше, чем в эконом-классе. С электричеством вопрос более серьезный. Только за этот год расценки на подключение подскочили почти в десять раз: если раньше мы платили $100 за кВт мощности, то сейчас это уже $1,3 тыс. за оптимизацию техусловий.
Плюс к этому необходимо учитывать затраты на физическую прокладку сетей, что в сумме дает более чем $1,5 тыс. на кВт.
Сегодня же нормальное жилье требует около 0,3 кВт на кв. м.
Таким образом, есть много участков, на которых можно строить только в убыток себе.
- Так сколько сейчас составляет себестоимость строительства квадратного метра жилья в Москве?
- Говорить о себестоимости, учитывая только цену материалов, просто несерьезно и некорректно. Любой реализованный проект сегодня - это интеллектуальная собственность, и большая часть затрат уходит не на строительство самой коробки, а на приобретение площадки, решение архитектурной концепции, привлечение финансирования. Как можно считать себестоимость квадратного метра по стоимости арматуры и бетона, если сегодня в Москве дефицит электричества составляет около 600 МВт? Вы покупаете площадку, но как только вопрос касается подключения объекта к сетям, приходится сталкиваться с тем, что мощностей просто нет физически. Единственное решение, чтобы на Пречистенке запустить дом,- еще за три года до введения его в эксплуатацию договариваться с "Мосэнерго" о вхождении пайщиком в строительство генерирующего блока в Капотне. Невозможно говорить о себестоимости элитного жилья, например, на Остоженке. Сейчас там квадратный метр стоит $30 тыс., а когда площадки закончатся, он будет стоить ровно столько, сколько за него запросят. Захотят миллион, придется его заплатить, потому что предложения больше не будет.
Элитную квартиру сегодня можно сравнивать с антиквариатом - товаром, цена которого не привязана к потребительским качествам, товаром штучным, уникальным, подтверждающим высокий статус владельца.
- Значит ли это, что строить в Москве становится уже невыгодным?
- Столичные девелоперы работают не только в ситуации огромных рисков, сложных административных и технических условиях, но и при ужесточении контроля со стороны проверяющих структур и Федеральной комиссии по ценным бумагам. Задумайтесь, к бизнесу застройщиков теперь предъявляются такие же требования, как к банковской деятельности в международной сфере. При этом сегодня, работая в Москве на свои деньги, девелопер зарабатывает в четыре раза меньше, чем застройщик в НьюЙорке. Причина подобного различия в доходах в том, что нам, чтобы начать реализацию проекта, требуется около 45-50% собственных средств.
Нью-йоркский же девелопер может предоставить 10% от стоимости земли, остальное добавит банк, а уже дальнейшее финансирование с радостью осуществит либо тот же банк, либо один из инвестфондов под 6-10%. У нас же проектного финансирования практически не существует. Немногие банки, которые практикуют подобные услуги,- это Внешторгбанк и Сбербанк, но и их условия для многих девелоперов не всегда приемлемы. Как правило, они готовы финансировать только 70% от стоимости проекта. Подобная схема означает, что, если компания для реализации проекта купила завод за $20 млн, который впоследствии будет снесен, затраты на этот этап банком просто не рассматриваются. А купить землю в Москве нельзя.
- А как же привлечение западных кредитов?
- Иностранные банки в сегменте проектного финансирования в России работать не могут в силу специфики нашего законодательства. Они лучше дадут эти деньги в странах с понятным правовым полем, к примеру, в Европе или Америке, под 7%, чем под 15% в России, поскольку норма риска у нас пока слишком высока.
- Неужели все так критично, и многие застройщики уже задумываются о выходе на другие рынки?
- Да, стоит признать, что многие компании просто уходят с московского рынка в более привлекательные регионы: бывшие страны СНГ, в Европу. Компания "Баркли", к примеру, провела большой девелоперский проект в Черногории, не дав там ни одного доллара взятки. Все вопросы лично курировал премьер-министр страны. На российском рынке недвижимости столь четкой и понятной схемы просто нет. К тому же заметьте, строительствов России - единственный вид бизнеса, который контролируется насквозь всеми тремя видами государственного регулирования: федеральным, на уровне субъекта федерации и муниципальным. Для того чтобы компании построить дом, ей необходимо выполнить все: от требований Федеральной комиссии по ценным бумагам до получения согласия от местного ЖЭКа.
- Принятые поправки к ФЗ №214 ничего не изменили?
- Сегодня ФЗ №214, по большому счету, практически не важен по сравнению с теми проблемами, которые существуют на рынке. Сам по себе закон не так плох, если бы он был написан для системы с развитой структурой банковского проектного финансирования. В той же ситуации, когда проектного финансирования практически нет, я считаю, что закон "выбил" большинство источников инвестирования и при этом не предложил доступную застройщикам альтернативу. К тому же законодатели не учли того, что помимо компаний в процессе девелопмента участвуют и госструктуры, которые зачастую просто не выполняют в установленные сроки свои обязанности. Это не секрет, что все чиновники задерживают согласование бумаг.
Так, например, отдав документы в федеральную экологическую экспертизу в ноябре 2005 года, назад мы их получили только в декабре 2006-го.
В связи с простоем проекта пришлось заплатить неустойки правительству Москвы, банку и партнерам.
- Условия работы на рынке недвижимости Москвы стали очень сложными не только в жилом секторе, но и в сегменте коммерческой недвижимости. К примеру, эксперты говорят о скором насыщении рынка офисных площадей.
- Во всех сегментах столичного рынка недвижимости спрос существенно превышает предложение. Многие рассуждают о насыщении рынка, отмечая, что существенную роль в этом сыграет ввод площадей "Москва-Сити". Однако никто не учитывает того факта, что выход этого объекта на рынок очень сильно растянут во времени из-за сложности реализации всей программы. Непонятно пока, как будут решены транспортные проблемы и проблемы с энергетикой для всех объектов ММДЦ.
К тому же часто страдает и качество самих проектов. Все знают о стандартах ISO, но в реальности мало кто работает по ним. Суть их заключаетсяв том, что, когда вы обнаруживаете отклонение от заданных стандартов, эта ситуация фиксируется и вы работаете над корректирующими процедурами до тех пор, пока не добьетесь невозможности повторения этих ошибок. В результате качество продукта растет, поскольку вы отсекаете часто повторяющийся сбой. У нас эти ошибки просто фиксируются.
Я не вижу никаких корректирующих процессов, которые возникали бы в системе девелопмента в России.
Источник: МПРЕСС
