Покупаем комнату в коммуналке

В первую очередь при выборе комнаты в коммуналке стоит обратить внимание на состав соседей. Ведь одно дело, если места общего пользования вам придется делить интеллигентной парой и соседом-холостяком. И другое дело, если с вами будут жить пьющие и очень гостеприимные, нигде не работающие супруги.

Также стоит обратить внимание на количество прописанных жильцов в комнате. Определить количество зарегистрированных на сегодня в квартире жильцов можно по справке формы 9. Ее, как и ряд других документов, желательно запросить у продавцов заблаговременно - еще до внесения залога - во избежание неприятных сюрпризов. К тому же целесообразно навестить облюбованный уголок вечером, когда все проживающие "по факту" соседи в сборе - для более подробного знакомства с потенциальным окружением.

Стоит отметить, что квартиры исторического центра часто лишены необходимых удобств. Поэтому при подборе комнаты важно особенно внимательно изучить, если не техпаспорт, то хотя бы справку формы 7. В этих документах обозначены все "легальные" удобства. А то, что в них не указано, но присутствует в квартире (ванна, душ, водонагреватель), часто установлено без согласований и с существенными нарушениями санитарных норм. Такие усовершенствования в любой момент могут подлежать ликвидации.

Изучая справки, обратите особое внимание на неприватизированное жилье соседей. Если граждане просто не торопились с оформлением своей доли в собственность, а теперь начали этот процесс - беды нет. А вот если они умудрились уже использовать свое однократное право приватизации и снова оказались на государственных квадратных метрах - вы рискуете стать заложником нового жилищного законодательства. В соответствии с ним комнаты такого муниципального жилфонда превращают всю коммуналку практически в не расселяемую.

Взвесив все `за` и `против` и определив свои возможности, приоритеты, круг поисков и ценовые границы, начинайте подбор вариантов. Только учтите, что в оформлении есть ряд нюансов.

До 1998 года коммунальную квартиру могли приватизировать только все жильцы одновременно. Отмена этого права, произошедшая после внесения соответствующих дополнений в Закон `О приватизации...`, создала у коммунальщиков иллюзию свободы. Тем не менее, специфические проблемы при оформлении сделок остались. Если прочие обитатели коммуналки числятся по ордеру нанимателями, их мнение по поводу предстоящей продажи сосед скойкомнаты можно игнорировать. А если их жилье также находится в собственности, то на основании ст. 250 ГК РФ они как сособственники имеют преимущественное право покупки доли (т.е. освобождающейся комнаты) в своей комнате. Отказ от этого преимущества должен быть оформлен надлежащим образом.

Извещенные о планируемой сделке соседи часто не располагают необходимой суммой для выкупа комнаты, зато порой обладают приличным запасом `коммунальной вредности`. Нелегко бывает убедить их дойти до нотариальной конторы и оформить там письменный отказ от преимущественного права покупки с разрешением продать комнату третьим лицам. Тем более, не хотят они тратить время на визит в орган опеки при муниципальном образовании в случае, если в составе владельцев их доли есть несовершеннолетние (до 18 лет включительно)дети. А ведь согласно п. 2 ст. 37 ГК РФ родители и иные законные представители `не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства` (ООП) `совершать... или давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав` (в том числе и права преимущественной покупки). Практика, предусмотренная для защиты интересов деток в случае раздела жилплощади внутри семьи, нелепа в отношении коммуналок. Если у родителей нет денег на выкуп соседского жилья, то откуда они возьмутся у ребенка? Но данное требование закреплено федеральным законодательством.

Если согласия из соседей не вырвать, приходится использовать механизм, предусмотренный п. 2 все той же ст. 250 ГК РФ: `Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий...Если остальные участники... не приобретут продаваемую долю... в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу`. И покупателям комнаты с `вредными` соседями придется исхитриться известить их так, чтобы получение ими предложения было подтверждено. Оптимально сделать это заказным письмом с уведомлением, указав в нем рыночную стоимость, на которую претендуют продавцы. А затем выждать месяц до нотариата и еще какое-то время, прежде чем Главное управление федеративной регистрационной службы(ГУФРС) зарегистрирует такой договор.

Существует другой путь, прельщающий возможностью быстрого оформления без ведома и участия соседей: через договор дарения. Подарить свое имущество собственник может кому угодно, и никто ему не воспрепятствует. Но с юридической точки зрения такой вариант оформления сделки (если в реальности комната продается за деньги) попросту незаконен. `Одаряемый покупатель` в этом случае может оказаться совершенно беззащитным перед инициативными соседями и грамотным адвокатом. Сделка будет аннулирована, как только в суде докажут ее притворный характер. Поскольку, согласно ст. 170 ГК РФ, `притворная сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна`. В нашем же случае безвозмездная сделка дарения совершается с целью прикрытия возмездной сделки купли-продажи.

Как же быть в ситуациях, когда есть сособственники, но нет возможности связаться с ними, уведомить о предстоящей сделке? Например, выехали на постоянное место жительства, приватизировав комнату, и не оставили адреса для рождественских поздравлений. Порой (и только в самом крайнем случае)практикуется двухступенчатая схема оформления. Суть ее в том, что вначале продавец дарит покупателю малую долю своего недвижимого имущества. И с этого момента будущий приобретатель становится таким же сособственником, как и другие, и наравне с ними получает преимущественное право покупки. После регистрации договора дарения в ГУФРС продавец и покупатель заключают договор купли-продажи на остальную, большую часть жилья на как бы совершенно законных основаниях. И хотя такие сделки в принципе регистрируются, хитрость эта шита белыми нитками. По закону все вроде бы безупречно, поскольку не существует `очередности сособственников`. Главное, что один из них воспользовался своим правом. `Прокатить` эта `двух ходовка` может только тогда, когда действительно не ущемляет ничьих интересов, и связь с отсутствующими соседями реально утрачена. Но все равно схема эта рискованная и по суду легко оспаривается.

В любом случае категорически советуем не вступать в конкурентные отношения с соседями, заинтересованными в приобретении продаваемой в их квартире жилплощади. Даже если вы умудритесь `отбиться` в процессе судебного спора (или до него вообще не дойдет), жить спокойно под одной крышей с недоброжелателями вы вряд ли сможете. Так что всегда желательно заранее познакомиться с теми, с кем предстоит делить коммунальные метры, и убедиться в отсутствии какого-либо конфликта интересов.