Как безопасно купить квартиру

Страница: 2/4

"Y": А как вообще можно классифицировать преступления на рынке недвижимости?

М.Р.: Я бы разделил все виды мошенничеств и преступлений на рынке недвижимости на четыре основные группы.

Первая и самая большая – невольные мошенничества. Когда люди совершают действия, которые с житейской точки зрения вроде как понятны, но не выдерживают никакой критики ни с точки зрения закона, ни с точки зрения нравственности. Таких случаев, к сожалению, много. Это и родители, которые пытаются выселить детей, это и родственники психически больных, наркоманов и алкоголиков, это и люди, которые неправильно оформили наследство.

Представим, что есть семья, и один из ее членов состоит на учете в психо- или наркологическом учреждении. То есть страдает психическими заболеваниями, которые не дают осознать глубину обязательств, вытекающих из заключенного договора, сориентироваться в последствиях заключения контрактов купли-продажи, обмена, дарения и проч. В ряде случаев члены семьи такого больного, испытывая различные материальные трудности, пытаются продать квартиру, где зарегистрирован такой человек. Изначально, не будучи преступниками, они пытаются скрыть от риелторов и потенциальных покупателей обстоятельства, связанные с состоянием здоровья, что, конечно, является нарушением буквы закона. Иногда случается так, что люди с тяжелым психическим расстройством, люди пожилого возраста не осознают своих действий, хотя в период ремиссии посторонним достаточно сложно заподозрить в их состоянии какие-то отклонения. Ну а кто по собственной воле будет проводить медицинское освидетельствование пожилых родителей, заранее зная, что их могут признать недееспособными? Да еще если на них записана недвижимость. Зато после завершения сделки здоровые члены семьи зачастую хватаются за эту юридическую "соломинку" и пытаются отсудить квартиру обратно, апеллируя к недееспособности родственника-продавца.

Целый ряд подобных случаев связан с прописанными в квартире детьми. Живущий в приватизированной квартире ребенок является ее совладельцем и обладает всеми правами на нее. И если родители хотят продать квартиру, они должны обратиться в органы опеки, которые должны обеспечить соблюдение прав ребенка. У ребенка также есть часть прав собственности на квартиру, и родители не вправе ею распоряжаться без учета его интересов. Однако случаются обстоятельства, когда родители хотят использовать квартиру совершенно самостоятельно. Например, глава семьи впал в огромные долги, но у семьи есть большая квартира, половина которой оформлена на двоих детей. Допустим, супруги решили эту квартиру продать. Но детские доли по закону продавать нельзя. И вот они начинают хитрить – например, перед приватизацией квартиры регистрируют детей по другому адресу.

Одним словом, существует колоссальный пласт преступлений, где в качестве злоумышленников выступают не профессиональные преступники, а простые граждане. Хотя и такие граждане иногда проявляют поистине воровскую смекалку. Например, встречаются случаи явного мошенничества, когда люди заранее учитывают возможные осложнения в виде недееспособных владельцев квартиры и продают недвижимость. Их цель – впоследствии возбудить дело и забрать свою квартиру обратно. Ведь не секрет, что при заключении большинства сделок в документах указывается заниженная, а не реальная стоимость квартиры, – ее и получат несостоявшиеся покупатели, если мошенникам удастся отсудить проданное жилье. Еще одна распространенная схема, когда кроме основного наследника квартиры есть еще два - три человека, которые ничем не выдают себя до поры до времени. Основной наследник объявляет, что он единственный, получает наследство в виде квартиры, продает ее, а потом "вырисовываются" братья и сестры, которые якобы ничего не знали. Первый наследник, в таких случаях, обычно куда-нибудь быстро уезжает, тогда как вновь образовавшиеся родственники отсуживают квартиру у ничего не подозревавшего добросовестного покупателя.

Второй большой пласт преступлений в сфере жилой недвижимости – чистый криминал. То есть преступления, не имеющие отношения к недвижимости, но совершаемые на почве недвижимости. Например, грабежи. Дело в том, что после 90-х гг. попасть в квартиру к гражданину стало довольно сложно. Проникновение с помощью отмычек и прочего воровского инструмента стало делом весьма хлопотным – кругом видеокамеры, замки, консьержи. Однако довольно просто пройти в квартиру, если вы являетесь, к примеру, потенциальным покупателем и пришли для ее осмотра. На этой почве совершалось и совершается достаточно много преступлений: краж, разбойных нападений и им подобных. В большинстве случаев сначала появляется наводчик, обычно женщина. Под видом покупателя она осматривает квартиру. Приходит она обычно с "риелтором", квартира выбирается, естественно, подороже. "Покупательница" запоминает расположение комнат, ценных изделий. И потом эту квартиру пытаются обокрасть.

Если в отсутствие хозяев это сделать сложно, то используется следующая схема: после осмотра "покупатель" возвращается в квартиру, звонит в дверь и говорит, что он что-то забыл. Обычно оставляют барсетки, зонтики, перчатки. Ничего не подозревающий хозяин идет открывать дверь, ведь этот человек только что у него был. Сообщники преступника в этом случае уже стоят за дверью. "Покупателю" открывают, сообщники влетают в квартиру, связывают хозяев и, собственно, грабят. Обычно в таких ситуациях преступники предпочитают не наносить ущерба здоровью хозяев, хотя я знаю случаи, когда оказавших сопротивление сильно избивали. К сожалению, подобные преступления весьма популярны и сегодня. И если мошенничества со стороны простых граждан можно постараться избежать, обратив внимание на состав семьи, заказав риелторской компании детальную юридическую проверку всех документов на недвижимость, то в случаях с разбойными нападениями на квартиры остается уповать на охрану дома, собственные внимательность и здравый смысл.

Хотя и здесь иногда случаются достаточно комичные случаи. Я каждый раз прошу предупреждать клиентов о возможности такого рода преступлений. И один раз сотрудники, видимо, перестарались и так красочно описали пожилому хозяину квартиры возможные угрозы, что он принял за грабителей настоящих покупателей! Другое дело, что эти покупатели оказались не очень чисты на руку – после осмотра квартиры они решили не платить агенту комиссионные и, распрощавшись с сотрудником, вернулись к дому. Они стали звонить в дверь и предлагать впустить их в квартиру, чтобы "поговорить по душам", но поскольку хозяин был настороже, да и покупатели вызвали у него недоверие, старик позвонил в милицию, выкрутил дверной глазок, просунул в дырку ствол ружья и выстроил гостей у стенки, грозя выстрелить зарядом картечи. И предупредил, что если покупатели думают, что он не выстрелит, то они глубоко заблуждаются, потому что он участник войны и на своем веку положил не одного фрица. Так и продержал хитрецов под прицелом до приезда наряда...

Еще один пласт преступлений включает в себя умышленные мошенничества самого разного вида. Это и подмена личности клиента, вплоть до переклеивания фото в паспорте, и махинации с подписями, когда несколько раз продают уже сданную или проданную квартиру, и "размножение" документов, когда делают несколько одинаковых пакетов документов и несколько раз доводят сделку до регистрации. Это махинации с банковскими ячейками, когда вместо денег туда засовывают бумажную "куклу". Некоторые "умельцы" умудряются с каждой пачки "смывать" (то есть спрятать в рукав) по несколько купюр – как говорится, "ловкость рук".

Очень много махинаций связано с получением денег из депозитной ячейки. Чтобы продавец квартиры мог получить из ячейки деньги, ему необходимо предъявить банку договор купли-продажи, ключ – и только тогда ему открывают ячейку. Мошенники подделывают ключи, делают поддельный договор и предъявляют все это банку. Даже с подбором ключей были фокусы. Есть банки, которые экономят на депозитных ячейках. Вместо секретных и дорогих ключей, которые изготовляются по специальной технологии, такие ячейки имеют весьма простые ключи. Мошенники, приходя в такие депозитарии, абонируют последовательно одну за другой ячейки и изготавливают поддельные ключи. Потом, приходя в следующий раз, эти ключи проверяют и при необходимости подгоняют. В хороших банках все ячейки проверяют специалисты службы безопасности – нет ли на замках пластилина, царапин, попыток открыть ячейку "не родным" ключом. А в дешевых депозитариях всего этого нет, чем и пользуются мошенники.

Также к случаям чистого квартирного мошенничества относятся подделка доверенностей, продажа квартир от лица умершего человека и пр. Вот типичный случай: умер дедушка, проживавший в неприватизированной квартире, и никому наследства, естественно, не оставил. Тогда родственники, скрывая факт смерти, быстро проворачивают приватизацию квартиры и продают ее от лица уже умершего дедушки, по липовой доверенности. Известен случай, когда человек около месяца держал замороженное тело близкого родственника у себя на балконе. А сам тем временем занимался тем, что прописывался в его квартиру.

Наконец, последний, четвертый пласт – преступления, к риелторству не относящиеся, но совершаемые на его почве. В первую очередь это бандитские нападения при доставке денег. Если злоумышленникам известны обстоятельства: кто, когда, на какой машине повезет крупную сумму, – то перевозящий может стать жертвой. С неменьшей вероятностью можно попасть в руки преступникам покупателям квартиры, которые, например, кладут за пазуху $200 тыс. и спускаются в метро, вместо того чтобы нанять специальную банковскую машину... К сожалению, бывают случаи, когда информацию бандитам сливают сотрудники фирм. Бывает, что частью преступной группы выступает частный маклер.

Предыдущая страница (1/4) - Следующая страница (3/4)