Рынок недвижимости рухнул в пропасть

Шквал ударов слева остается без ответа. Застройщики и риэлторы подняли глаза и не увидели соперника: на противоположной части корта никого нет. В мае-июле количество покупателей катастрофически снизилось во всех сегментах рынка, включая вроде бы недооцененный загород. Покупатели ушли, проголосовав против высоких цен «ногами». Рынок совсем оторвался от доходов населения и стал спекулятивным. По нынешним ценам купить недвижимость не могут даже представители среднего класса (высокооплачиваемые менеджеры крупных компаний), не спасает и ипотека. Кстати, эпоха высоких цен на недвижимость совпала с резким ростом продаж новых иномарок. Если на квартиру ни при каком варианте не хватит денег, то они просто тратятся на потребление.

Доведение до абсурда

Переоцененность московского жилья хорошо заметна в сравнении с европейскими объектами недвижимости. Так, за 5 млн долларов можно приобрести реконструированный и полностью меблированный замок XVII века под Парижем площадью более 1 тыс. «квадратов» с парком 7 га. За ту же сумму выставляется на продажу не самый дорогой, недавно возведенный коттедж в 20 км от Москвы по Рублевке площадью 3 тыс. кв. м на участке 25-30 соток. Если при этом посмотреть еще и фотографии этих объектов, сюрреализм ситуации поражает.

Самая естественная реакция цивилизованного рынка на отсутствие покупателей - снижение стоимости до отметки, на которой восстанавливается баланс спроса-предложения. Однако у нас рынок манипуляционный и спекулятивный, а потому продавцы избрали иную стратегию. Про падение цен стараются не говорить, хотя по ряду квартир стоимость упала минимум на 20-25% по сравнению с пиковыми значениями прошлого года. «Продавцы боятся обвала цен и как могут маскируют падение. Самый простой способ - указание в рекламе завышенных цен. Недавно я искала для клиента квартиру в районе станции метро "Фрунзенская", так в трех из пяти случаях мне сходу, без просмотра сделали скидку 15%», - говорит один из риэлторов.

Баланс спроса-предложения рано или поздно придется искать: рынок не может долгое время быть виртуальным. И чем дольше поддерживать такую неестественную ситуацию, тем сильнее будет обвал. В кулуарах риэлтеры уже вовсю обсуждают немыслимую еще недавно тему - неизбежного осеннего снижения цен на 15-20% (хотя публично настаивают на обратном). Без понижения стоимости восстановить спрос одними пиаром и рекламой уже не представляется возможным.

Застройщики: ни шага назад

Отдельная тема - строители. Застройщики панически боятся падения цен по трем причинам. Первая банальна: они не хотят терять суперприбыли, к которым за последние годы привыкли. Вторая - они опасаются, что снижение стоимости будет неконтролируемым. Предполагаемый сценарий таков: как только начнется очевидное снижение, даже оставшиеся покупатели «спрыгнут» - какой дурак будет покупать на спаде. И тогда в свободном падении рынок проскочит объективный уровень стоимости квартир.

Третья причина менее очевидна: падающий рынок разорвет привычные схемы финансирования. На самом деле среди покупателей жилья до сих пор весьма велика доля инвесторов. Они покупают недвижимость как ценные бумаги. Если окажется, что в отдельно взятом строящемся доме стоимость квартир не растет, а падает, то это не просто оттолкнет новых инвесторов. Это гарантирует также и неприятности застройщику, нарушающему договоренности. При этом «старые» инвесторы - часто очень влиятельные люди.

Положение строителей в последние месяцы, мягко говоря, не радужно. Квартиры плохо покупают, и накопленный за прошлый год «жирок» ощутимо подтаял. Ряд известных застройщиков уже начали испытывать серьезные финансовые проблемы. Это выражается и в хронических недоплатах подрядчикам, и в хаотическом кредитовании в банках под любые залоги.

Но ни кредиты, ни экономия на строителях не отменяют главной задачи: надо продавать квартиры, но так, чтобы снижение цен не выглядело как беспорядочное падение. Пока найден только один способ это проделывать - торговать со скидками. В последние месяцы на десятках московских строек появились рекламируемые или приватные системы скидок. У некоторых застройщиков они реально доходят до 30%.

Следующая страница (2/3)