Квартира с довеском

Поправки в Жилищный кодекс не защитят добросовестных приобретателей жилья

Бум на рынке недвижимости не только способствовал взвинчиванию цен на жилье до немыслимых высот, но и обогатил арсенал отечественных аферистов. Как утверждают специалисты, подготовка и заключение сделок купли-продажи квартир подобны хождению по минному полю. В немалой степени это объясняется несовершенством действующего Жилищного кодекса. По сведениям «Новых Известий», в Госдуме сейчас разрабатываются поправки к этому документу. Однако они, полагают эксперты, не только не наведут порядка на рынке, но и поставят добросовестного приобретателя в еще более сложное положение. Впрочем, логику депутатов в предвыборный год можно понять: квартиры у нас покупают люди небедные, вот пусть сами о себе и заботятся.

Жилищный кодекс (ЖК) – документ далеко не безупречный. С этим согласны сегодня и авторы, и исполнители. Когда в конце декабря 2004 года депутаты его принимали, они убеждали друг друга, что кодекс, пусть даже явно сыроватый, необходим для того, чтобы дать импульс рынку жилья и, в частности, развитию ипотеки. Теперь выясняется, что импульс дан, но вектор у него не всегда тот, о котором мечталось, поэтому рынок вместо благодарности высказывает немало претензий.

Метры для тинейджера

Есть, например, в ЖК статья 31, касающаяся права пользования жилым помещением, которым наделены члены семьи собственника. В ней говорится, что если человек перестал быть членом семьи, то это право за ним не сохраняется. Иными словами, если имеющий квартиру г-н А., женившись на г-же Б., вскоре понял, что ей от него нужна только жилплощадь, то он, расторгнув брак, ничем не рискует. Однако, говорят законодатели, были случаи, когда из-за этой статьи ЖК после развода родителей на улице оказывались несовершеннолетние дети. Поэтому они готовят поправку, суть которой в том, чтобы вывести детей из-под действия этой нормы. А поскольку по закону маленький ребенок не может перестать быть членом семьи, речь идет о тех, кто, будучи старше 14 лет, может проживать и отдельно от родителей.

Вполне, заметим, гуманная на первый взгляд поправка. Но она вносит порядок, скорее, в семейные дела. Депутаты же, напомним, заботились не только о сохранении ячейки общества, но и о развитии рынка жилья. А это совсем другое дело. Представьте себе, что вы, потратив несколько сот тысяч долларов, купили квартиру. Поскольку все юридические нормы были строго соблюдены, она принадлежит вам. Однако выясняется, что некий тинейджер так же, как и вы, имеет право не собственности, но пользования этим жилым помещением. Проще говоря, в вашей квартире он может, если захочет, жить на полагающихся ему квадратных метрах. И что с ним делать, решать фактически должны не рассорившиеся его родители, а вы. Рынок в целом, а особенно покупатели наверняка будут в восторге.

Поживите с чужим мужем

Кодекс настолько не прост, что одновременно понадобилось принимать отдельный закон о его введении. В нем, в частности, оговорены исключения к упомянутой уже статье 31 ЖК. Одно из них гласит, что права пользования жильем не лишаются те, кто проживал в квартире вместе с собственником и имел равные с ним права на момент ее приватизации.

Поясняя эту норму, юристы-«жилищники» приводят в пример такую историю. Жили-были в хорошей 3-комнатной квартире мама, папа и их горячо любимая дочь. Девочка выросла, поступила в институт, вышла замуж и привела жить к родителям молодого иногороднего супруга. Жить они собирались долго и счастливо, поэтому юношу прописали, тем более что тогда это было обязательно. Грянули 90-е годы с их повальной приватизацией, и семья, как почти все вокруг, решила оформить собственность на квартиру. Молодой человек от своей доли благородно отказался, поскольку ничем ее пока не заслужил. Брак оказался недолгим, но развод прошел мирно, без эксцессов. Через несколько лет молодая женщина снова вышла замуж, родила ребенка, он вырос, пошел в школу. В большой семье все было хорошо, но тут объявился первый супруг – с новой женой у него тоже возникли проблемы. Короче, жить негде, а потому он решил воспользоваться данным законом правом на пользование жильем, которое было приватизировано с его согласия, но без его участия.

А теперь еще раз представьте себе, что вам «посчастливилось» купить такую квартиру. Как выясняется, вместе с чужим да еще бывшим мужем. Норма абсурдна сама по себе, к тому же она противоречит Гражданскому кодексу (ГК), который устанавливает, что если у квартиры появляется новый владелец, то права пользования ею прекращаются у всех членов семьи бывшего собственника. Кстати, это противоречие между двумя кодексами позволяет судам принимать диаметрально противоположные решения.

И в регионах, где такими делами нередко занимаются суды общей юрисдикции, сделки купли-продажи жилья расторгаются по всей цепочке бывших и нынешних собственников, какой бы длинной она ни была.

Депутаты, похоже, поняли, что с этой нормой нужно что-то делать. Однако вместо того, чтобы привести ее в соответствие с ГК, который они, заметим, сами и принимали, сейчас в нее добавляется право «обделенного» на некую материальную компенсацию – то ли деньгами, то ли жильем. Предполагается, что ее будет платить бывшая семья. Даже если это так, то не вполне понятно за что. Однако, утверждают юристы, претензии «невинно пострадавшие» предъявляют, как правило, не экс-мужьям, женам или свекровям, а новым владельцам квартир – «нашлись деньги на покупку, найдутся и на то, чтобы от меня избавиться».

Денег много не бывает

Есть в этом деле и еще один нюанс, о котором депутаты, возможно, не подозревают из-за плохого знания жизни. Как рассказала «НИ» эксперт Российской биржи недвижимости Марина Стоева, не менее 70% сделок на рынке жилья совершается сегодня по явно заниженным ценам. Дело в том, что, если квартиру, находящуюся в собственности меньше трех лет, продают более чем за 1 млн. руб., со сделки необходимо уплатить налог, а расставаться с «лишними» деньгами у нас мало кто хочет. Так что сумма компенсации по такой обремененной чужими родственниками квартире вызывает у специалистов большие вопросы. Значит, будут суды, и пока они не закончатся, новый хозяин квартиры спать спокойно не сможет.

К тому же тот же ГК устанавливает 3-летний срок давности по исковым заявлениям. Это означает, что обделенный, пусть и бывший член семьи может как следует подумать, а потом решить, что «маловато будет» полученной компенсации, и все начать сначала. Нервные стрессы все эти годы новому собственнику обеспечены, но может сложиться и так, что на квартиру, пока суд да дело, будет наложен арест. А если сделка по какой-то причине будет признана недействительной, неудачливому покупателю возвратят ту сумму, которая указана в договоре, а не реально уплаченную.

Следующая страница (2/2)