Праздник в “нагрузку”

Почему новоселье вместо радости вызывает головную боль и дистрофию бумажника

Страница: 2/2

Власть предпочтительнее

Люди, погоревшие на покупке квартиры, часто обвиняют во всем администрацию города или района, где была заключена неудачная сделка. Это удобно, поскольку администрация не мыльный пузырь. Она обладает капиталом и недвижимостью. Именно поэтому купить квартиру у администрации — значит защитить сделку высокой степенью надежности. В других случаях призвать к ответу чиновников можно только в том случае, если они превысили должностные полномочия или допустили умышленную ошибку, подписывая какие-то бумаги. Увольнение виновных из администрации не освобождает ее саму от ответственности.

Покупатель или соинвестор?

Это не праздный вопрос. Если лицо, приобретающее квартиру, поименовано инвестором, а сам контракт — договором об инвестировании, значит, с юридической точки зрения его участники становятся партнерами и несут все риски практически на равных, доплачивают за подорожавший цемент и т.д. Конечно, в суде можно доказать, что вы не являетесь инвестором и купили квартиру для проживания, а не для коммерческих целей. И все же идеальным вариантом будет договор купли-продажи или договор о строительном подряде, где вы поименованы покупателем.

Оплатите отсрочку

Нарушение сроков сдачи дома — это повод получить через суд компенсацию. Если в договоре указано: “приблизительный срок сдачи — 4-й квартал 2006 года”, значит, крайний срок сдачи — 31 декабря 2006 года, слово “приблизительно” роли не играет. Если сроков в договоре нет вообще, доказательством может служить даже рекламный проспект, где обещают сдать дом до конца 2006 года. Если нет и его, можно сослаться на статью Гражданского кодекса о бессрочных обязательствах. Согласно ей, если у обязательства нет срока, он наступает с момента письменного обращения к продавцу плюс 7 дней. Суд будет исходить из разумности требования: одно дело, когда с момента подписания договора прошло всего два года, и другое, если это 6 лет.

Дополнительный отъем

Если первый вариант договора предусматривает оплату дополнительной, изначально не учтенной в договоре площади, то риэлтор вправе требовать с вас деньги. Если эта норма появляется в каких-либо последующих соглашениях, оплату можно оспорить. В конце концов задолго до строительства разрабатывается проект дома с точностью до сантиметра. Не ваша вина, что риэлтор так плохо сосчитал метры или строители допустили нарушения в проекте. Вообще дополнительные соглашения — это акт доброй воли с обеих сторон. Неподписание дополнительных соглашений и невыполнение каких-либо условий, если они не оговорены в первичном договоре, не лишают вас права на жилплощадь. “Подключение к тепло- и электросетям” — самый абсурдный повод для отъема денег. По идее, эти расходы должны закладываться в общую стоимость квартиры. Единственное обязательство, которое вы несете по умолчанию, — это квартплата авансом за 4 месяца (на это есть соответствующее постановление правительства Москвы). Однако размер квартплаты необходимо обосновать. Если вы оплатили услуги, но ими так и не воспользовались, вы вправе требовать пересчета последующей квартплаты. Непредоставление услуг — повод обратиться в суд за компенсацией морального и материального ущерба. Тем более если отключенное в разгар зимы отопление или скачок напряжения нанесли жильцу ущерб.

Хозяин-бомж

Передача дома от строителя на баланс города и эксплуатирующим организациям — процесс долгий и тяжелый. Распространенная практика: после приемки дома госкомиссией пройдет еще 7—8 месяцев, пока вы сможете оформить его в собственность. Из-за этой недооформленной собственности в доме нельзя прописаться, поставить телефон, приходится оплачивать электроэнергию по повышенному тарифу — для юридических лиц, нельзя подать документы в налоговую для возврата 13% от потраченной суммы и т.д. Право собственности на квартиру вы можете получить в судебном порядке. Это застрахует вас от двойных продаж и позволит продать квартиру в случае чего. Но не более того. В остальном собственнику придется ждать завершения процедуры оформления. Другой случай, если строитель добровольно тянет с оформлением вашей квартиры: тогда можно предъявить ему претензии в суде.

“Колхоз — дело добровольное”

После сдачи дома фирма-инвестор часто создает в нем свое собственное ТСЖ со “своим” председателем, который будет назначать дополнительные поборы и заворачивать тех жильцов, которые пришли жаловаться на недоделки и плохое качество обслуживания. Это помогает быстрее и с наименьшими материальными затратами сдать дом. Однако согласно Жилищному кодексу тарифы на коммунальные услуги согласовываются на собрании жильцов. Большинство жильцов (сколько именно — оговорено в уставе товарищества) могут сместить правление ТСЖ или ликвидировать товарищество, а меньшинство имеет право организовать свое товарищество. Вступление в ТСЖ — дело добровольное, хотя многие фирмы пытаются сделать его обязательно-принудительным: не отдают ключи, пока жильцы не подпишут заявление, делают это обязательным пунктом в контракте. Можно отказаться от членства, но выгод это не принесет. Вы будете лишены права голосования, а тарифы на услуги вряд ли подешевеют. Лучше внедриться и изнутри развалить ненужный вам “колхоз”.

Время плесени

Гарантия на недвижимое имущество — 5 лет (см. Закон “О защите прав потребителей”) после сдачи дома. Согласно тому же закону с претензиями можно обратиться и к продавцу, и к строителю. Как было отмечено выше, строитель — надежнее. Если квартира непригодна для жилья, можно вернуть ее продавцам в обмен на рыночную стоимость. Другое дело, что для этого требуется не просто ваше заявление, а решение специальной комиссии, которая составит заключение, что проживание несет угрозу для жизни и здоровья ее владельцев.

* * *

В общем, любое из вышеприведенных решений потребует от вас если не сил, то времени или денег. Вам самим стоит определить для себя, чем именно вы готовы жертвовать. И идти по этому пути. Иначе издержки подкрадутся к вам одновременно и со всех сторон сразу.

Источник: Московский Комсомолец